專題專欄
學(xué)習(xí)民法典‖《民法典》物權(quán)編新規(guī)
發(fā)布日期：2020-12-18 15:07:00 來(lái)源：濟(jì)南城市建設(shè)集團(tuán)
編者按：
《中華人民共和國(guó)民法典》是新中國(guó)成立以來(lái)第一部以法典“命名的法律”，是新時(shí)代我國(guó)社會(huì)主義法治建設(shè)的重大成果。《民法典》的頒布實(shí)施對(duì)于完善中國(guó)特色社會(huì)主義法治體系，推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，推進(jìn)全面依法治國(guó)，依法維護(hù)人民權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)公平正義具有重要意義。為了讓廣大職工了解民法典的亮點(diǎn)，堅(jiān)持學(xué)以致用、用以促學(xué)、學(xué)用融合，特推出“學(xué)習(xí)民法典”主題宣傳，即日起，集團(tuán)宣傳平臺(tái)將陸續(xù)推出《民法典》學(xué)習(xí)專題。讓我們共同學(xué)習(xí)，把《民法典》的立法精神、核心要義落實(shí)到實(shí)際工作中，自覺(jué)知法守法依法用法，不斷提升集團(tuán)依法治企能力，促進(jìn)集團(tuán)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
《民法典》物權(quán)編新規(guī)：
1.新設(shè)添附制度
添附是指不同所有人的物結(jié)合在一起從而形成不可分離的物或者具有新物性質(zhì)的物規(guī)定了加工、附合、混合三種添附形式，如物件加工、材料生產(chǎn)、房屋增建、房屋裝修等。新規(guī)定：“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。”
2.三權(quán)分置——土地經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)了
以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入市的需要，增加了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定,并刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。
?。ㄒ唬┴?cái)產(chǎn)不得抵押范圍：
（1）土地所有權(quán)；
?。?）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；
?。?）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；
?。?）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；
?。?）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；
?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
?。ǘ┱厥褂脵?quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
?。ㄈ┘w所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理。
3.完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度
加強(qiáng)對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
?。ㄒ唬┯蓸I(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決范圍:
(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(2)制定和修改管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(5)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
（6)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(7)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(8)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(9)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
?。ǘ┙ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
4.明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有
業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照《民法典》合同編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
5.細(xì)化住宅建設(shè)用地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期規(guī)則
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
6.新增房屋“居住權(quán)”
為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規(guī)定“居住權(quán)”，居住權(quán)是獨(dú)立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外新增的第三種屬性。帶有居住權(quán)的房子原則上無(wú)償設(shè)立，不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住權(quán)人穩(wěn)定的生活居住需要。
7.走向動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押登記制度的統(tǒng)一
刪除了《物權(quán)法》中動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押具體登記機(jī)構(gòu)的內(nèi)容,為今后建立統(tǒng)一的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押登記制度留下空間。
8.擴(kuò)大擔(dān)保合同的范圍
為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境提供法治保障，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了擔(dān)保物權(quán)制度，明確融資租賃、保理、所有權(quán)保留等非典型擔(dān)保合同的擔(dān)保功能，增加規(guī)定擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。
設(shè)立擔(dān)保物權(quán),應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效的,擔(dān)保合同無(wú)效,但是法律另有規(guī)定的除外。
9.擔(dān)保物權(quán)的修改變動(dòng)
(一) 擴(kuò)大可質(zhì)押財(cái)產(chǎn)范圍，取消質(zhì)押登記機(jī)關(guān)的規(guī)定;
(二) 統(tǒng)一了動(dòng)產(chǎn)抵押的設(shè)立及特殊效力規(guī)則;
(三) 先租后抵，需轉(zhuǎn)移占有才能對(duì)抗抵押權(quán)--明確在先設(shè)立的租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響的前提為:租賃物已轉(zhuǎn)移占有;
(四) 肯定了非典型擔(dān)保合同的效力;
(五) 取消對(duì)流押/流質(zhì)條款的禁止性規(guī)定;
(六) 統(tǒng)一了以登記作為公示方式的擔(dān)保物權(quán)的清償順序;
(七) 明確規(guī)定同一財(cái)產(chǎn)上抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)并存時(shí)的清償順序;
(八) 新增抵押物價(jià)款債權(quán)人的抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)囊?guī)定;
允許抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)--抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)需經(jīng)抵押權(quán)人同意，同時(shí)確認(rèn)抵押權(quán)的追及效力。
