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　　8月25日下午，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，這一調(diào)整將對房貸市場產(chǎn)生一定影響。不過央行負責人表示，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　基準利率要向市場化報價轉(zhuǎn)換

　　央行負責人介紹，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

　　要想搞清楚這次房貸政策是如何調(diào)整的，得先明白LPR說的是啥?

　　LPR是貸款基礎(chǔ)利率(Loan Prime Rate)的英文縮寫，指商業(yè)銀行對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率。8月17日，中國人民銀行發(fā)布公告〔2019〕第15號，決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。簡單來說，以往銀行給企業(yè)貸款時，參照央行制定的基準利率進行一定的浮動。LPR機制改革之后，則是根據(jù)全國18家報價銀行每個月提交的報價，去掉最高和最低報價后進行算術(shù)平均得出LPR。銀行向企業(yè)貸款時，就要以每個月都有可能變化的LPR為參照，設(shè)定貸款利率。

　　這種調(diào)整好在哪里呢?以市場化報價的LPR作為定價參照，能發(fā)揮LPR對貸款利率的引導作用，推動降低實體經(jīng)濟融資成本，對企業(yè)來說，有可能拿到更低的貸款利率。

　　變的是定價基準，利息支出基本不受影響

　　在LPR改革的政策背景之下，居民房貸利率的一大變化就是定價基準的變化：此前是以央行制定的基準利率(5年期以上的貸款基準利率4.9%)為定價基準，進行上下浮動;而改革之后，是以每月更新的5年期以上LPR品種作為定價基準，進行浮動。

　　定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　8月25日，記者采訪了濟南地區(qū)的房貸利率情況，目前首套房貸款主流利率是比基準利率4.9%上浮10%-15%，也就是5.39%-5.635%。如果按照房貸新政，則是比4.85%(按8月20日5年期以上LPR)進行一定的上浮來執(zhí)行。

　　如果雙方同意，利率每年都可調(diào)整

　　“只是參照上浮的基準不同了，從這個政策的初衷來看，我感覺在具體的房貸利率上不會比此前有太大的波動。以前基準是4.9%，上浮10%執(zhí)行利率為5.39%。那以后的基準比如是4.85%，如果上浮的數(shù)值幅度小了，最終執(zhí)行利率反而還會更低呢。具體上浮多少還是會由銀行來進行綜合把握。”一位駐濟國有銀行房貸業(yè)務(wù)主管介紹，“我們也是剛看到這個新政，相比以前簽約時的利率可以執(zhí)行20年來說，利率重定價會是新版合同的一個修訂重點，如果雙方同意，可以每年都對定價基準進行調(diào)整。”

　　公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

　　新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù)最新LPR報價的調(diào)整機會，長期看，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

　　設(shè)定利率下限，基準利率“打折”的情況將難現(xiàn)

　　新政規(guī)定了銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率的“下限”，即最近一個月相應(yīng)期限的LPR利率加點，而加點的“下限”則由兩部分組成，第一部分是央行規(guī)定的全國最低標準，第二部分是央行省一級分支機構(gòu)根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

　　這意味著過去及現(xiàn)在部分城市還存在的首套房利率降至基準以下的“打折”情況將難以再現(xiàn)。

　　據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于基準利率1.110倍。其中最低的為上海，今年7月首套房貸款平均利率為4.84%。上海地區(qū)監(jiān)測的30家銀行分支機構(gòu)中，7家銀行在7月下調(diào)了首套房貸款利率，3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后，執(zhí)行基準利率95折(即4.655%)的銀行數(shù)量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折(4.41%)。

　　10月8日起，如果按照4.85%(按8月20日5年期以上LPR)來執(zhí)行，那在全國范圍內(nèi)，發(fā)放的首套房住房貸款利率最低也要4.85%，相當于基準利率4.9%的99折，所以比基準利率還打折的房貸利率難現(xiàn)市場了。

　　落實差別化房貸政策，每筆貸款利率都會綜合商定

　　“房貸利率一般會根據(jù)買房人的情況有所差異化調(diào)整，在我看來，新政更強化了房貸利率的差別化。”濟南的房產(chǎn)中介宋女士經(jīng)手過大量的房貸業(yè)務(wù)，據(jù)她介紹，根據(jù)合作樓盤、中介、個人征信等情況不同，房貸利率和房貸放款期限也不同，具體執(zhí)行利率有時會依據(jù)客戶自身情況而定。

　　而根據(jù)新政， 每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

　　在新政中，區(qū)別信貸政策也得到了強化，二套房與商業(yè)用房的利率下限都比首套房要增加60個基點：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率;二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點;商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點;公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

　　同時人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

　　人民銀行副行長劉國強此前介紹，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。金融行業(yè)應(yīng)當注意，“房住不炒”的定位不能偏離，同時，避免把房地產(chǎn)工具化。劉國強還明確表示，“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”